Loay hoay với phí bảo trì chung cư

Thiếu an toàn

Theo Luật Nhà ở quy định, kinh phí bảo trì được thu từ khách hàng và phần diện tích căn hộ chủ đầu tư giữ lại là 2%. Toàn bộ số tiền đó được chủ đầu tư trực tiếp thu rồi chuyển lại cho Ban quản trị (BQT) chung cư. Với giá bán trung bình tại các quận, huyện vùng ven từ 15 – 20 triệu đ/m2 thì phí bảo trì theo quy định trên tại mỗi lô chung cư có khi lên đến hàng chục tỷ đồng.

Theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD thì toàn bộ số tiền bảo trì này sẽ được bàn giao lại cho BQT chung cư. Tuy nhiên, do hướng dẫn thực hiện và quản lý phí bảo trì không cụ thể nên vấn đề này trở thành bất cập khiến nhiều chủ đầu tư loay hoay. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng quy định này thiếu chặt chẽ và tạo ra nhiều kẽ hở gây mất an toàn cho khoản phí bảo trì. Thực tế, tại Khoản 1, Điều 20 của Quyết định 08/2008/QĐ-BXD, Cty cần làm việc với ngân hàng nơi Cty đã mở tài khoản quản lý quỹ bảo trì để bàn giao lại tài khoản này cho đại diện BQT. Nhưng việc tiến hành bàn giao tài khoản là điều trước nay chưa xảy ra. Vì tài khoản là công cụ của ngân hàng và khách hàng để thực hiện các giao dịch giữa khách hàng với các khách hàng khác, ngân hàng, kho bạc, thuế… mà không phải sử dụng tiền mặt. Như vậy, chủ đầu tư không thể bàn giao tài khoản của mình đã mở tại ngân hàng cho BQT, mà BQT phải mở một tài khoản riêng để quản lý số tiền chuyển giao đó. Nhưng, BQT là một tổ chức tự quản, không thể mở tài khoản theo quy định của một pháp nhân. Để nhận khoản tiền quỹ bảo trì này, BQT buộc phải mở tài khoản cá nhân, với hình thức 2 cá nhân là thành viên BQT sẽ là đồng chủ tài khoản. Việc đồng chủ tài khoản của các thành viên BQT là phù hợp với Quyết định 08/2008/QĐ-BXD nhưng đồng chủ tài khoản cá nhân để quản lý khối tài sản chung của tập thể cư dân thì không hề được nêu trong 08/2008/QĐ-BXD. Chính những điều này làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và BQT.

Cần sửa đổi

Nhận biết được những điều này, nên thời gian gần đây hàng chục chủ đầu tư chung cư tại TP.HCM không bàn giao số tiền phí bảo trì cho BQT mà đã làm đơn đề nghị Sở Xây dựng, đơn vị trực tiếp quản lý và thực hiện Quyết định 08/2008/QĐ-BXD hướng dẫn. Chỉ riêng tháng 7/2012 đã xảy ra ba vụ tranh chấp lớn tại dự án chung cư Vstar, đường Gò Ô Môi, Q.7; chung cư Thanh Nhựt, Q.8 và chung cư Ehome Đông Sài Gòn, Q.9 và Sở Xây dựng đã phải có văn bản trả lời cho chủ đầu tư, BQT chung cư. Điển hình, tại chung cư E Home Đông Sài Gòn 2 có trên 600 căn hộ với khoản phí bảo trì hơn 10 tỷ đồng. Theo đại diện của chủ đầu tư, khi chuẩn bị chuyển toàn bộ số tiền quỹ bảo trì theo yêu cầu của BQT thì phát hiện số tài khoản chuyển đến là tài khoản mang tính chất cá nhân. Thấy được sự thiếu an toàn nên chủ đầu tư đã tạm ngưng việc chuyển tiền trên. Tuy nhiên, loay hoay mãi đến nay chủ đầu tư vẫn chưa có phương cách nào để thực hiện việc chuyển số tiền đó. Ngay cả việc biên bản chấp thuận của khu dân cư này giao cho ai đứng tên đồng tài khoản nói trên cũng không có.

Thực tế, ngay chính Sở Xây dựng TP.HCM cũng bị rơi vào tình trạng lúng túng trong việc thực hiện. Do đó, ngày 01/8/2012 Sở Xây dựng đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng xin được hướng dẫn một số vướng mắc về quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, Sở Xây dựng cho rằng, để đảm bảo việc quản lý nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư được an toàn và hiệu quả cần phải bổ sung vào điểm C Điều 14 tại Quyết định 08/2008/QĐ-BXD. Cụ thể, kinh phí bảo trì tại Điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này), chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi khoản kinh phí này tại các ngân hàng thương mại với lãi suất không được thấp hơn lãi suất tiền gửi không kỳ hạn; BQT nhà chung cư và chủ đầu tư cùng quản lý tài khoản này với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm đại diện chủ đầu tư và Trưởng BQT), để sử dụng cho việc bảo trì, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và những việc khác. Trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao công tác quản lý vận hành cho BQT thì chấm dứt tư cách đồng chủ tài khoản, để BQT là chủ tài khoản duy nhất (gồm Trưởng BQT và một thành viên do BQT đề ra). Theo tinh thần công văn trên, Sở Xây dựng TP.HCM đã hướng dẫn cho các quận, huyện trên địa bàn thực hiện việc áp dựng chủ đầu tư và BQT cùng đứng đồng tài khoản phí bảo trì nhà chung cư.